咸陽一小區(qū)私自漲物業(yè)費(fèi)！可否更換管理方？

小魚

既不是物業(yè)

也不是業(yè)委會(huì)

卻以業(yè)委會(huì)的名義收取各項(xiàng)費(fèi)用

并且私自上漲小區(qū)物業(yè)費(fèi)

咸陽一小區(qū)業(yè)主們不愿意了！

咸陽曲景花園小區(qū)部分業(yè)主反映，數(shù)年來，管理小區(qū)的人員既不是物業(yè)公司也不是業(yè)委會(huì)，卻以業(yè)委會(huì)的名義收取各項(xiàng)費(fèi)用，且小區(qū)管理上存在諸多問題。對(duì)此，“代管理方”負(fù)責(zé)人楊某表示，他們只是業(yè)主，確實(shí)沒有資質(zhì)，小區(qū)物業(yè)費(fèi)很低，他們都是為了給居民服務(wù)。目前，部分業(yè)主欲重新選舉業(yè)委會(huì)，能否成功，結(jié)果還不明晰。

業(yè)主：小區(qū)管理方身份尷尬  問題多多

3月21日，家住咸陽市秦都區(qū)曲景花園小區(qū)的鄭女士反映稱，該小區(qū)自2008年開始入住，共有12棟樓，600多戶。2010年10月以前，小區(qū)由一家物業(yè)公司管理。此后，通過合法手續(xù)，小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)從此由業(yè)主委員會(huì)自主管理，不再聘請(qǐng)物業(yè)公司。

“按照陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員任期除議事規(guī)則另有規(guī)定外，一般為三年，按理說，到2013年10月，小區(qū)業(yè)委會(huì)就應(yīng)該改選，但從2013年至今，管理曲景花園小區(qū)的十幾個(gè)人雖然一直自稱為業(yè)委會(huì)，卻根本沒有經(jīng)過選舉，也沒有備案，不具備業(yè)委會(huì)的資格，秦都區(qū)西蘭路街辦稱他們?yōu)椤芾矸健！编嵟空f， “代管理方”管理小區(qū)數(shù)年，收取物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，蓋的都是“咸陽市秦都區(qū)曲景花園業(yè)主委員會(huì)”的公章，“這屬于冒名頂替”。她還表示，這些年來，不少業(yè)主對(duì)于代管理方在小區(qū)管理上頗有怨言。

“首先就是賬務(wù)不公開，物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)等，收了多少支出多少業(yè)主都不知情，代管理方也不告知。其次，小區(qū)環(huán)境臟亂差，一些住戶私搭亂建，讓草坪變成菜園。再次，盲目收取公共區(qū)域停車費(fèi)，把小區(qū)變成了停車場(chǎng)，造成停車位占用綠化面積、消防通道、單元門口，造成安全隱患。此外，小區(qū)還存在冬天暖氣不熱，電梯經(jīng)常出故障、搭建違建出租等一系列問題?！编嵟空f。
據(jù)了解，近期部分業(yè)主和代管理方之間的矛盾激化，主要是因?yàn)槿ツ甑状芾矸教岢鰧?duì)小區(qū)物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)進(jìn)行調(diào)整?！?br />
鄭女士介紹稱，“2021年12月4日，代管理方貼出通知，稱依據(jù)《咸陽市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，按照政府指導(dǎo)價(jià)，將高層物業(yè)費(fèi)從0.55元/月/㎡上調(diào)至1元/月/㎡，將多層物業(yè)費(fèi)上調(diào)至0.4元/月/㎡；將停車費(fèi)從70元/月下調(diào)至40元/月。對(duì)此，很多業(yè)主不認(rèn)可，認(rèn)為漲價(jià)起碼應(yīng)該經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的同意，代管理方服務(wù)水平?jīng)]有提高，物業(yè)費(fèi)憑啥提高?！?br />

代管理方：收費(fèi)低，服務(wù)相應(yīng)就少

3月21日下午，在曲景花園小區(qū)走訪時(shí)看到，小區(qū)綠化帶里確實(shí)存在亂搭亂建、種菜等情況。此外，為了停車，很多車位侵占了綠化帶，也有車輛堵著消防通道。有多人表達(dá)了對(duì)物業(yè)管理不滿的地方。

21日下午，代管理方負(fù)責(zé)人楊某表示，他們一共有18個(gè)人，平時(shí)給小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。他們確實(shí)不是業(yè)委會(huì)，也不是物業(yè)公司，身份都是業(yè)主，多年來參與物業(yè)管理，主要還是為了給群眾服務(wù)。

“18個(gè)人中工資最低的只有1600多元，高的2000多元。小區(qū)之前物業(yè)收費(fèi)之所以低，就是得益于物業(yè)費(fèi)是由業(yè)主自主管理。2021年底，我們按照政府文件調(diào)整物業(yè)收費(fèi)價(jià)格，算下來，相比之前，居民每月只多交10到30元。但是如果引入專業(yè)物業(yè)公司，收費(fèi)肯定不會(huì)像現(xiàn)在這么低?！?楊某說。
對(duì)于不公開賬目的問題，楊某稱此前是公示的，由于很多業(yè)主不懂，問東問西，后來干脆就不公開了。對(duì)于停車位侵占綠化帶等問題，楊某稱，主要還是為了滿足小區(qū)居民的停車問題，代管理方人手有限，發(fā)現(xiàn)堵塞消防通道的問題，都會(huì)提醒車主。代管理方收費(fèi)低，資金有限，能提供的服務(wù)相應(yīng)就少。
面對(duì)部分業(yè)主的質(zhì)疑，楊某表示，對(duì)方這是故意找茬，想取而代之。自己現(xiàn)在也不想干了，如果其他業(yè)主能推動(dòng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)，她表示歡迎。

西蘭路街辦：正在進(jìn)行民意調(diào)查

21日下午，在秦都區(qū)西蘭路街辦，該辦社區(qū)發(fā)展辦公室張主任介紹稱，近期自己一直在協(xié)調(diào)處理曲景花園部分業(yè)主和代管理方之間的問題?！皸钅呈堑谝粚脴I(yè)委會(huì)的副主任，后來主任辭職，楊某成為了業(yè)委會(huì)主任，但由于他們未備案，現(xiàn)在不算業(yè)委會(huì)，只能稱作代管理方。該小區(qū)數(shù)年前就曾組織過一次業(yè)委會(huì)換屆改選，但過程發(fā)現(xiàn)有人提交的資料造假，公安還介入了調(diào)查，那次改選隨后被叫停，此后再未進(jìn)行過，楊某等人便一直在管理小區(qū)?！?張主任說。

“這次收到部分業(yè)主希望成立新業(yè)委會(huì)的意見后，街辦召集雙方進(jìn)行了座談，建設(shè)路社區(qū)于3月7日發(fā)布通知，號(hào)召小區(qū)業(yè)主在5個(gè)工作日內(nèi)帶著房產(chǎn)證來領(lǐng)取、填寫民意調(diào)查表，我們希望能摸清到底有多少業(yè)主希望重新選舉業(yè)委會(huì)。通知發(fā)出后不久，咸陽進(jìn)入抗擊疫情的緊張時(shí)刻，民意調(diào)查工作暫停。目前收集到多少民意，是否會(huì)延長(zhǎng)時(shí)間，需要從社區(qū)了解情況后，才能回復(fù)?！?張主任說。

對(duì)于此事，秦都區(qū)西蘭路街辦黨工委周副書記表示，群眾提出了重新選舉業(yè)委會(huì)的訴求，社區(qū)和街辦將會(huì)按照相關(guān)規(guī)定逐步辦理。

規(guī)定：

業(yè)主可共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人

據(jù)了解，根據(jù)《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及其他承擔(dān)政府基層管理職能的機(jī)構(gòu)，組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會(huì)的成立，業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，可以采取召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進(jìn)行。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第（六）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決應(yīng)當(dāng)為實(shí)名投票。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，并載明委托事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用現(xiàn)場(chǎng)討論或者書面征求意見的方式，也可以通過業(yè)主決策網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等互聯(lián)網(wǎng)方式進(jìn)行。

關(guān)于老舊小區(qū)存在管理亂象

不止曲景花園一個(gè)小區(qū)

有些小區(qū)沒有物業(yè)

只有所謂的“收費(fèi)員”

當(dāng)然，服務(wù)與管理更是無從談起

這些問題如何破解

成立業(yè)主委員會(huì)是新出路嗎？